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长沙房交会业界观察须控制总量调整结构

2022-01-10 0人读过

长沙房交会业界观察:须控制总量调整结构

长沙房交会业界观察:须控制总量调整结构2012-05-21 无论好坏,又一年房交会曲终人散。媒体人董吉湘说,在众多业内人士看衰的气氛中,房交会现场这几天,有许多意外惊喜,也有许多唏嘘...

无论好坏,又一年房交会曲终人散。

媒体人董吉湘说,在众多业内人士看衰的气氛中,房交会现场这几天,有许多意外惊喜,也有许多唏嘘不已。

尽管有人欢喜有人忧,但是在略显单薄的长沙第33届房地产交易展示会上,“楼市到底了吗”的疑问,依然找不到答案。在政策面依然坚持不松口的语境中,长沙楼市后市将面临怎样的未来?房价是跌跌不休,还是继续僵持?

库存压力加大

对于这一届房交会,大多数人的第一观感是,选择太少。事实上,在这届“只有一层”的房交会上,参展开发商仅20余家,而参展项目也仅为31家——在这之中,新上市楼盘仅为深业睿城一家。

这更像是今年一季度以来长沙楼市新盘上市锐减的微缩景观。数据显示,今年一季度全市累计批准预售面积为244.34万平方米,同比减少34.43%。

看起来这对楼市不是坏事,因为新批预售量的减少有可能减缓楼市销售压力。但在现实背后,长沙楼市“飙涨”的库存量,已让最为乐观的发展商都开始皱紧眉头。

在不久之前由长沙市房地产开发协会、长沙房地产业协会联合举办的一次研讨会上,长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海提供的一份数据显示,2010年至今年3月底,全市已取得批准预售证且未成交的新建商品房面积为973.98万平方米,其中住宅748.25万平方米,占76.82%。

更庞大的数字还在楼市供应的后备力量——投资和新开工面积之上。一份长沙市政府的调研数据显示,今年一季度,全市完成房地产开发投资206.51亿元,同比增长28.05%;其中住宅投资138.88亿元,同比增长8.86%;商品房施工面积5759.55万平方米,其中新开工面积549.04万平方米,分别同比增长0.92%、28.15%。

在湖南师范大学资源与环境学院教授贺清云看来,控制开发总量已经成为当前长沙楼市最迫切的问题,“供大于求就导致滞销,市场规律是必须供需平衡才行。”

以价换量或持续

“现在对于开发商来说,没什么诀窍,就是以价换量,尽快走货。”在5月7日上午的湖南红星国际会展中心一楼展厅里,一位参展商直言不讳。

尽管参展商为数不多,但微妙的是,价格仍然成为众多开发商争抢客户的“秘密武器”,“85折”、“88折”等各种折扣,以及3字头,4字头的特价房,成为这届展会上最抢眼的风景线。

这让类似于谢小舟一样的购房者,开始感觉到买房的希望。在星沙一家外资企业任职的谢小舟,一直希望在单位附近买套90平方米左右的两房,从今年初开始,她感觉“房价现在还是挺划算的”——事实上,在一季度的官方数据中,长沙市新建商品住宅备案均价为5356元/平方米。

在合富辉煌湖南公司总经理杨虹薇对长沙市场的监控中,也得到了类似的结论。“在我们的监测中,四月第二周,住宅均价是5979元/平方米,非住宅是8215元/平方米,较去年同期相比,下跌8.3%和9.5%。”

在她的判断中,楼市价格“应该基本上到这个时候就差不多了”,因为从3月到4月的监测数据来看,趋稳并微升的房价幅度已持续一段时间了。

“在资金和库存压力下,很多开发企业采取以价换量的状态将会持续很长一段时间。”欧阳学海说。

[记者观察]

产品结构走向多元化

业界和学界的普遍认知是,在当前长沙楼市供应总量供过于求的现实中,以价换量还将持续相当长一段时间。对于政府层而言,“未来2-3年应严格控制长沙房地产开发总量,促使供需平衡。”贺清云说。

微妙的是,在此届房交会上,除了刚性需求,对于写字楼和商铺感兴趣的购房者大有人在。带着孩子去逛展会的浏阳人李朝霞说,“我也打算把一些住宅卖了,买个商铺,不过就是担心价格太高。”

这似乎在传递一种楼市信号。抛弃住宅,转向商业,正成为一些受困于调控而缺乏资金出路投资者的方向。

事实上,对于产品结构调整的思虑,已经成为政府层关注的一个重点。在此前的一份政府调查报告中,住宅地产占比较高被重点提及。数据显示,在面积上,2008年以来全市房地产建筑面积中,居住占71.34%、商住占10.40%、工业占8.45%、公共服务占7.51%、商业占2.30%。在投资上,去年全市住宅开发投资为684.30万元,占房地产总开发投资的77.15%。一位不愿意透露姓名的政府官员表示,积极调整房地产业结构,尤其是推动商业地产的发展可能是政府层的方向之一。

长沙市房地产开发协会会长肖常锡称,房地产要调整结构,从单一走向多元,品质与品牌要实现质的跨越。

“我认为应该优先开发中小户型楼盘,以满足新增就业人口的刚性购房需求。当然,其它的高品质楼盘、普通商品房、豪华房都要有一定份额,但目前要撬动房地产市场,还是靠刚需和二手房交易,通过产品结构的调整来激活房地产市场。”贺清云说。

[现场扫描]

近郊中档盘成为主力供应群体

本报长沙讯周日是房交会最火爆的一天。“我和女朋友今年准备结婚,因为还处于奋斗阶段,所以很想选购一套性价比较高的房子,住着舒心也实惠。”昨天的房交会现场,天心区的小邵告诉记者。在信贷的调节下,青年群体为主的首次置业者成为了当下购房主力。

每年房交会都是一场不见硝烟的营销大战,开发商使尽浑身解数,只为吸引购房者停下脚步来看自己的楼盘。由于本次参与购房的大多为刚需,而刚需对于价格最为敏感,因此打折也成为最能吸引购房者眼球的法宝。

据了解,在本届房交会上,80-120㎡的中小户型的近郊中档盘成为主力供应群体,紧凑户型、价格适中、品质尚可是最大特征。主力价格在5000元/㎡至6000元/㎡之间。价格最实惠的是“幸福庄园”,该项目一次性付款一口价3988元/㎡,银行按揭则是一口价4088元/㎡,吸引了不少婚房族。而折扣最低的是“碧水龙庭”,该项目推出了6套特价房源,折扣达到85折,折后价格5200-5300元/㎡。恒广·国际景园也推出了一次性付款九二折,按揭九四折的优惠政策。

“这次房交会的规模小了、人气淡了,政策调控力度对楼市的冲击很大,购房者也怀有很浓厚的观望情绪;但刚需房是楼市一个破冰的节点,市场会慢慢回暖的。”幸福庄园营销总经理宋生虎告诉记者,这几天的成交量在五六十套以上。不过,宋表示,这与预期的100套相差很远,因为自去年12月开盘以来,“幸福庄园”4个月内已售出600多套。

“到5月6号到为止,我们平均每天有10套的交易量,目前共售出32套左右。应该说超过预期了,还比较满意。”恒广·国际景园的营销顾问仇峰平认为,刚性需求在释放,但市场是否回暖不好说。

“来看房的人很多,销售量不错。”华晨世纪广场的置业顾问也告诉记者,他们主推的是商业投资房,每天约有6套的成交量,面积在65—72㎡之间。

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